Confira 15 questões sobre compra de imóveis
O comprador de imóveis deve observar
antes de se decidir se todas as informações que consta dos prospectos,
propagandas e anúncios correspondem ao estado do imóvel e se as suas dimensões
e anexos constam da planta aprovada pelo município.
Um dos fatores que podem definir o valor do imóvel, principalmente em
relação a utilidade que se pretende destiná-lo, é o zoneamento urbano. Estas
informações podem ser prestadas pela prefeitura municipal e constarão também do
processo de incorporação quando for o caso.
comprador, em se tratando de imóvel em construção deve conferir ainda a
qualidade e tipo do material aplicado na obra, e especial se correspondem com o
material que consta do memorial descritivo da obra, conforme registro da
incorporação no cartório do registro de imóveis respectivo.
É importante que o comprador faça várias visitas ao imóvel durante o dia,
noite e fins de semana, para observar e avaliar os possíveis inconvenientes,
entre eles o movimento do trânsito, o tipo de freqüentadores da região durante
o dia e à noite, a existência ou não de policiamento, o funcionamento de casas
noturnas, a utilização da via pública como feira livre, a constatação de
excesso de barulho etc;
Para dimensionar o valor do imóvel o comprador deve considerar:
a sua verdadeira área útil (medindo-se cada cômodo internamente);
se o imóvel está localizado em andar mais baixo (de menor valor comercial);
se é de fundos (de menor valor comercial);
se os quartos tomam sol, (os imóveis que têm quartos de frente para a
nascente são mais valorizados);
se o imóvel é ventilado;
se existe área de lazer infantil, salão de festas, porteiro, manobrista, e
outros serviços no caso de condomínio;
se o valor da contribuição mensal de condomínio não é excessiva;
se não existem obras de vulto programadas para o condomínio;
se não existem dívidas de elevada monta de responsabilidade do condomínio;
se as vagas de garagem são demarcadas ou indefinidas de uso comum e se há
espaço suficiente para uma fácil manobra e acesso dos veículos, etc
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Tire suas dúvidas sobre declaração de imóveis no IR
Especialistas da IOB Folhamatic respondem seis perguntas sobre declaração
de imóveis no imposto de renda 2013.
1. Se os valores que eu gastei para construir minha casa devem ser somados
e eu devo pagar imposto sobre a diferença do valor de venda e os custos que
tive com a construção, fica então a seguinte dúvida: posso atualizar os valores
pagos ao longo do tempo para diminuir a diferença do valor do imposto a
recolher?
Resposta: Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de
aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente
poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou
reforma no referido imóvel, devidamente comprovadas com documentação idônea.
2. Comprei um apartamento na planta com previsão de entrega para 2014.
Tenho planos de vender meu imóvel atual para quitar o saldo devedor do novo na
entrega das chaves. Gostaria de saber se precisarei pagar IR sobre a
valorização do meu atual imóvel.
Resposta: Sim. O lucro apurado na venda do imóvel está sujeito à apuração
do ganho de capital, pois, a isenção se aplica somente se houvesse a aquisição
de outro imóvel no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato da
venda e não para quitação de imóvel já possuído.
3. Vendi há dois anos um imóvel (primeiro imóvel) e adquiri outro que penso
em vender. Entretanto, quero comprar, no intervalo de 180 dias, meu terceiro
imóvel com todo o capital adquirido na venda do segundo imóvel.
A pergunta é:
Serei tributado em 15%?
Resposta: Fica isento do imposto de renda o lucro recebido pela pessoa
física na venda de imóveis residenciais, desde que no prazo de 180 dias -
contados da celebração do contrato -, se aplique o valor recebido na venda na
aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País. Só que
essa isenção somente pode ser usufruída uma vez a cada cinco anos.
4. Eu li que ao vender um imóvel para comprar outro em 180 dias eu tenho
isenção de IR e fiquei com uma
dúvida: Minha noiva e eu compramos um imóvel e
pretendemos vendê-lo, porém, visto que o atual imóvel está em nome de ambos, o
novo imóvel também deveria ser comprado em sociedade para que tenhamos isenção
do IR?
Resposta: Sim. Para se beneficiar da isenção relativa aos 180 dias, cada um
deve aplicar o produto da venda, relativo à sua participação, na compra do
outro imóvel.
5. Iniciei neste ano um pequeno negócio na área de construção civil. Eu
compro terrenos e construo casas de pequeno porte para vender. É muito provável
que eu tenha lucros em tal empreitada. Portanto, como fica meu imposto de renda
neste caso?
Resposta: Deve ser apurado o lucro (ganho de capital), sujeito à tributação,
mediante o preenchimento da ficha “Ganhos de Capital”. Utilize o programa de
GCAP-2012.
6. Me separei em abril de 2012 e eu e minha ex-esposa possuíamos um imóvel
declarado no valor de 285 mil reais em 2011. Este imóvel foi vendido por 565
mil reais em 2012. Cada cônjuge recebeu 282.500 reais. Como declarar o valor
que eu recebi, visto que o imóvel era declarado no meu imposto de renda e minha
ex-esposa era minha dependente? Como saber se preciso pagar imposto de renda
sobre o ganho de capital?
Resposta: Na ficha "Bens e Direitos" deve ser informada a venda
do imóvel e o lucro na venda será apurado mediante o preenchimento do programa
Ganho de Capital 2012 (GCAP2012) em nome de um dos cônjuges.
Posso vender um imóvel que eu nunca declarei no IR?
Internauta quer vender um imóvel nunca declarado, com ganho de capital, e
quer saber se ele é isento e se precisa declarar a venda.
Dúvida da internauta: Eu e meu marido compramos e registramos um
pequenoimóvel em 2007, em Belém do Pará, que na época custou 28 mil reais.
Atualmente gostaríamos de vendê-lo por 100 mil reais, porém nunca o declaramos.
Como devemos proceder? Nesse caso, a venda fica isenta de imposto de renda?
Mesmo assim ele precisa ser declarado?
Resposta de Rodrigo Paixão*:
Inicialmente, aconselhamos que sejam preparadasdeclarações retificadoras
para corrigir a omissão desta informação. Note que o imóvel deve ser declarado
na ficha de bens e direitos de sua declaração de imposto de renda,
utilizando-se o efetivo custo de aquisição, somadas as eventuais benfeitorias
realizadas e as despesas incorridas na aquisição do imóvel.
Vale dizer que a retificação das declarações não trará nenhum prejuízo, uma
vez que visam apenas a correção na informação do patrimônio do contribuinte.
Infelizmente, não posso afirmar se essa venda é isenta do imposto de renda
(imposto sobre o ganho de capital) sem receber maiores informações. Contudo,
usualmente destacam-se duas “situações de isenção”:
1- Quando o valor da venda for igual ou inferior a 440 mil reais, se esse
for o único imóvel do contribuinte, desde que o contribuinte não tenha efetuado
qualquer outra alienação de imóvel (a qualquer título, tributada ou não) nos
últimos 5 (cinco) anos;
2- Quando o contribuinte aplicar o produto integral da venda (no caso, os
100 mil reais) na aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.
Contados da celebração do primeiro contrato (seja o compromisso de compra e
venda ou contrato de compra e venda).
A utilização parcial do valor da venda acarretará na tributação
proporcional do valor não utilizado.
Desta forma, alcançadas quaisquer das situações acima pode-se dizer que
esta venda é isenta de imposto. Contudo, a isenção não exime o contribuinte da
obrigação de informar a venda e preencher o demonstrativo do ganho de capital.
Persistindo qualquer dúvida sobre a isenção é aconselhável que você busque
maiores informações com um profissional da área. Se a venda não for isenta, o
imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao mês da
venda e o recolhimento do imposto fora do prazo motivará a cobrança das
penalidades legais (juros e multa).
*Rodrigo Paixão é coordenador de Imposto de Renda de Pessoa Física na
H&R Block Brasil. A H&R Block é líder mundial no preparo de declaração
de Imposto de Renda, com atuação nos Estados Unidos, Canadá, Austrália, Índia e
Brasil.
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comentário aaqui no blog.
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